«Дом можно покрыть сусальным золотом и сделать парковку для аэротакси. Но кто за это будет платить?»

— Иван Николаевич, все чаще в сфере недвижимости можно услышать выражение «продукт в девелопменте». Раскройте предметную часть — что такое продукт и из чего он состоит?

— Продукт в девелопменте — это своего рода реакция рынка, а также изобретателей-новаторов, предпринимателей на какой-то запрос потребителя в масштабах города. «Ак Барс Дом» не занимается просто освоением земельных участков, наша задача — предложить покупателю современный и востребованный продукт, отвечающий их запросам, как это делают, например, производители телефонов или автомобилей. Правда, цикл разработки и запуска у нас длиннее, как и срок службы продукта. Поэтому и степень ответственности гораздо выше. А разрабатываемый сегодня проект выйдет на рынок примерно через 4–4,5 года.

Чтобы создавать качественный продукт в девелопменте, «Ак Барс Дом» несколько лет назад открыл подразделение, в котором сосредоточены специалисты широкого профиля — продуктологи. Это команда профессионалов из разных областей: проектировщики, инженерно-технические работники, архитекторы и так далее. Также к продуктологам я бы отнес и технологов производственных площадок, участвующих в процессе, — они подключаются на определенных этапах, в том числе участвуют в процессе в качестве консультантов. И ярким примером такой работы стал проект «Светлая долина». При этом покупатели тоже оценили правильность такого подхода, ведь по итогам 2022 года именно в этом комплексе приобреталось больше всего квартир.

— У кого ключевая роль в команде? У архитектора?

— Я не сторонник кого-то выделять из команды. Продукт создается благодаря симбиозу работы продуктолога, инженера и архитектора. Более того, большое заблуждение думать, что в разработке продукта принимает участие один основной архитектор. В нашем случае работают 5 специалистов:

• Архитектор — планировщик. Эксперт, который на разных этапах работает над объемным пространством проекта, и это не только внешний вид, но и функциональность. Он отвечает за концепцию, информационную модель, проектную документацию.
• Архитектор по интерьерам. Его задача — разработка форм будущих интерьеров, визуализация функций будущего объекта с учетом современных трендов.
• Архитектор по фасадам продумывает и разрабатывает экстерьеры будущего объекта с учетом территории, градостроительной обстановки и объема разработанного пространства.
• Архитектор генплана отвечает за отработку всех сценариев логистических связей, объединяющих объект с окружающей территорией. Он занимается визуализацией элементов благоустройства территорий и разработкой сценариев использования этих общественных пространств.
• Архитектор-градостроитель. Его вотчина — разработка удобного использования территории. Он продумывает и такие моменты, как путь жильца от дома до остановки общественного транспорта: прокладывается оптимальный маршрут, где учитывается даже такие нюансы, как ветреность будущих тротуаров и время освещенности солнечными лучами.

— Часто ли девелоперы исповедуют продуктовый подход?

— Постепенно все застройщики перейдут на этот метод, в противном случае их проекты останутся невостребованными. Современные подходы «Ак Барс Дом» в этом направлении были высокого оценены на федеральном и региональном уровнях, а также на Градостроительном конкурсе жилых комплексов – новостроек «ТОП ЖК – 2022», проводимом Единым ресурсом застройщиков России. Жилые комплексы получили заслуженное признание. ЖК «Мой Ритм» занял третье место в номинации «Лучший проект в Российской Федерации, масштабная застройка свободных территорий», а также второе место в номинации «Лучший жилой комплекс — новостройка в Республике Татарстан». ЖК «Солнечный город СУПЕР» взял первое место в номинации «Лучший жилой комплекс — новостройка в Республике Татарстан, доступное жилье».

"На рынке недвижимости Казани сейчас сложилась очень интересная ситуация: уровень и качество продукта подстегивают не только запросы требовательных покупателей, но и крупные игроки рынка недвижимости, которые формируют новые тренды и усиливают конкурентные преимущества."

— Покупатель больше не голосует рублем?

— Пожалуй, времена, когда людей привлекало «дешево и сердито», позади. Всем же хочется жить в доме, на первом этаже которого есть кафе, аптека, стоматология, пекарня и магазины первой необходимости. Во дворе — спортивные площадки, зоны отдыха, а из окна открывается красивый вид на город. Именно начинка делает пребывание в жилом комплексе комфортным. Если вы вынуждены каждый день выбираться из дома, чтобы элементарно вкусно поесть, то удовольствия в этом мало.

От этого страдают спальные районы старой застройки. Днем такие районы пустеют, поскольку все его население на работе. Соответственно, коммерческие площади в этой локации не получают нужного трафика, а у жителей не появляется новых качественных точек притяжения. Они вынуждены ездить куда-то еще, чтобы почувствовать вкус жизни.

Четыре этапа создания жилья: от анализа и проектирования до «цифрового двойника» и стройки

— Вы говорили, что создаваемый сейчас «квартирный продукт» выйдет на рынок примерно через 4 года. Как можно заглянуть в будущее? Как понять, что будет актуально к этому времени?

— Первый этап — анализ рынка недвижимости, конкурентов и локаций, в которых они строятся. В команде продуктологов есть специалисты, которые изучают население города: плотность, возрастные изменения. Одна из задач — выявить целевую аудиторию, которая придет к нам за квартирой, когда проект будет в высокой степени готовности. Не скрою, смотрим, как и что реализовывают другие игроки рынка: что у них пользуется спросом, а что пылится без дела. Нередко это касается внутреннего убранства, в частности детских площадок, где можно встретить решения «ради галочки».

"Для начала все просчитывается математически. В этом вопросе нам активно помогает искусственный интеллект, который изучает данные, собираемые сотовыми операторами. Это анализ, где и как совершают покупки их клиенты. С помощью этих данных можно выстроить модель поведения и базовые потребности будущих жильцов."

— Какой следующий этап?

— После того как анализ проведен и девелоперская идея создана, переходим ко второму этапу — созданию архитектурной концепции. Для архитекторов важен ряд параметров, такие как материалы, цвета, технические решения и бюджет. В таком случае есть шанс визуализировать идею с первого раза. Если не дать архитектору границы, он, как творческий человек, легко за них выйдет. ЖК можно хоть сусальным золотом покрыть и сделать парковку для аэротакси на крыше, но кто за это будет готов платить? Поэтому в команде продуктологов есть аналитики доходной и расходной части, которые активно участвуют в процессе, прежде чем за дело возьмется архитектор.

Третий этап — рабочее проектирование и проработка технологий. Например, во всех новых проектах зарядка для электромобилей идет по умолчанию. Последнее время все больше внимания уделяем технологиям, обеспечивающим безопасность жилища. Помимо стандартных базовых решений, к которым относятся камеры видеонаблюдения и противопожарные решения, закладываем умные системы перекрытия воды. Вы не затопите 8 этажей ниже, если забыли выключить кран и уехали на дачу. Есть немало интересных новшеств и в сфере малых архитектурных форм. Например, в Казани имеется компания, которая печатает их на 3D*-принтере. Пока присматриваемся к ним и дополнительно изучаем другие решения.

Четвертый этап — собственно стройка. Отмечу, что любой проект «Ак Барс Дом» начинается со строительства садика и школы. Без этого базиса невозможно представить себе комфортную жизнь в современном ЖК.

"Недавно делегация топ-менеджмента крупных застройщиков из Пензы приехала в Казань перенять успешный опыт передовых технологий в строительстве, благоустройстве и управлении территориями. В частности, они ознакомились с ЖК «Мой Ритм», который в этом году стал лауреатом всероссийского конкурса новостроек «ТОП ЖК – 2022» в номинации «Лучший проект в России, масштабная застройка свободных территорий», и ЖК «Светлая долина»."

— А есть ли какие-то футуристичные решения, которые мы увидим в одном из будущих проектов?

— Безусловно, уже сейчас можно было бы задумываться о таких вещах, как парковка для аэротакси. Но, как я говорил ранее, за такие решения придется платить: сначала девелоперу, а потом и покупателю. Чтобы определить целевую аудиторию, понять потенциал будущего ЖК, продуктолог должен «приземлить» все объективные и субъективные тренды на проект. И главное, о чем он должен помнить, — инвестор и покупатель смотрят на соотношение цены и качества.

— Далее архитектурная концепция защищается перед инвестором?

— Да, причем теперь уже в цифровом формате. На каждый проект у нас создается «цифровой двойник». Работа с цифровыми инструментами минимизирует потери от ошибки. Также цифровая модель позволяет понять не только то, насколько будущий проект впишется в местность, и общую архитектуру, но и тщательно проработать всю инженерию. В «цифровом двойнике» отображается вся информация: название и цвет материалов, сечение труб, марка бетона и даже названия производителей стройматериалов. Это позволяет девелоперу в один клик посмотреть, из чего «собран» проект, какие системы в нем заложены и сколько они стоят. 

— Наличие «цифрового двойника» — обязательное условие при разработке продукта?

— Пожалуй, без него сейчас не обходится ни одна крупная строительная компания федерального уровня. Когда у тебя портфель порядка миллиона квадратных метров, то «цифровой двойник» — незаменимый помощник, который позволяет учесть любые огрехи, избежать ошибок и сэкономить немалые средства.

Но самое главное — в том, что благодаря комплексу всех вышеописанных решений качество наших проектов неизменно растет. Наши ЖК становятся площадками девелоп-туров по обмену успешными решениями и передовыми технологиями в строительстве. А это критически важно, учитывая, как стремительно развивается рынок жилой недвижимости Татарстана.